| Levert de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop non-conformiteit van een bouwkavel op? |
Op 2 augustus 2022 is een voor de overheidspraktijk relevante uitspraak gepubliceerd over de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop op een door een gemeente uitgegeven bouwkavel (ECLI:NL:RBNNE:2022:2789). De zaak gaat om het volgende.
Op 1 april 2020 hebben de gemeente Tynaarlo (hierna: ‘de Gemeente’) en een particuliere koper (hierna: ‘de Koper’) een koopovereenkomst gesloten betreffende de verkoop en levering van een bouwkavel (hierna: ‘de Bouwkavel’). Na het sluiten van de koopovereenkomst verneemt de Koper van zijn buren dat op diverse andere kavels in de directe nabijheid van de Bouwkavel de Japanse duizendknoop is aangetroffen. De Japanse duizendknoop is een zogenaamde invasieve exotische plant, die inmiddels veel in Nederland voorkomt en grote schade kan veroorzaken aan funderingen en bouwwerken.
De Koper heeft de Gemeente aansprakelijk gesteld en zich daarbij op het standpunt gesteld dat de Bouwkavel niet de eigenschappen bezit die de Koper redelijkerwijs mocht verwachten. De Koper wijst erop dat hij een bouwrijp bouwkavel heeft gekocht, zodat hij mocht verwachten dat daarop zonder obstakels een woning gebouwd kon worden. De aanwezigheid van de Japanse duizendknoop hoefde hij daarbij niet te verwachten, aldus de Koper. Verder stelt de Koper dat nu er een reëel gevaar bestaat voor de fundering van de nog in aanbouw zijnde woning, de Bouwkavel niet geschikt is voor normaal gebruik en sprake is van non-conformiteit.
De relevante vraag is volgens de rechtbank wat verstaan moet worden onder een “bouwrijpe kavel”. In artikel 22 van de algemene verkoopvoorwaarden van de Gemeente staat in dit verband dat bouwrijp inhoudt dat het verkochte op hoogte gebracht en geëgaliseerd is en ontdaan is van opstallen, bomen, struiken, houtopstanden en funderingsresten. De rechtbank kijkt vervolgens ook naar de definitie van het begrip bouwrijp uit de Van Dale. Deze luidt: “geschikt om erop te bouwen”.
De rechtbank concludeert vervolgens dat de Gemeente op grond van de koopovereenkomst gehouden was om aan de Koper een bouwkavel te leveren dat geschikt is om erop te bouwen bij normaal gebruik en dat ontdaan is van obstakels die deze bouw in de weg staan. Daarbij overweegt de rechtbank dat aangezien de Bouwkavel bestemd was voor de bouw van een woning, onder ‘normaal gebruik’ moet worden verstaan dat op de Bouwkavel een woning kan worden gebouwd op een veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.
Dit juridische kader past de rechtbank vervolgens toe op het geschil en komt daarbij tot de conclusie dat niet gebleken is dat ten tijde van de levering van de Bouwkavel de Japanse duizendknoop daar al voorkwam. Zo was hierover bijvoorbeeld niets opgenomen in het proces-verbaal van oplevering. Om deze reden is naar het oordeel van de rechtbank niet gebleken dat sprake is van non-conformiteit.
Voor zover de Koper ook een beroep heeft gedaan op de schending van de mededelingsplicht van de Gemeente, heeft de rechtbank geoordeeld dat niet is gebleken dat de Gemeente ten tijde van de verkoop en/of levering wist of had moeten weten dat de Japanse duizendknoop op de Bouwkavel aanwezig was. Dat de Gemeente wist dat de Japanse duizendknoop voorkwam in de nabijheid van de Bouwkavel betekent nog niet dat de Gemeente wist dat de Japanse duizendknoop ook voorkwam op de Bouwkavel zelf. Om deze reden heeft de Gemeente de op haar rustende mededelingsplicht niet geschonden, aldus de rechtbank. De rechtbank wijst er hierbij nog op dat op de Gemeente geen wettelijke verplichting rust om de Japanse duizendknoop actief te bestrijden.
Ten aanzien van het normale gebruik van de Bouwkavel oordeelt de rechtbank dat de Koper in de procedure onvoldoende heeft onderbouwd dat de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop op de Bouwkavel een normaal gebruik van de Bouwkavel in de weg staat. De rechtbank overweegt dat de Japanse duizendknoop voor (ernstige) problemen op een bebouwd perceel kán zorgen, maar dat niet van concrete feiten en omstandigheden is gebleken waaruit kan worden afgeleid dat hiervan sprake is in de situatie van de Koper. De Koper had bijvoorbeeld niet aangetoond dat de Japanse duizendknoop zich inmiddels in de fundering, muren, ondergrondse leidingen of bestrating bevond.
De conclusie van de rechtbank luidt dat nu geen sprake is van een non-conforme bouwkavel, de Gemeente niet tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Om deze reden worden de vorderingen van de Koper voor zover deze zijn gebaseerd op non-conformiteit afgewezen.
De Koper heeft hiernaast nog een beroep gedaan op dwaling en onrechtmatige daad, maar ook hiervan is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Voor de motivering hiervan wordt verwezen naar randnummer 4.16 e.v. (dwaling) en randnummer 4.20 e.v. (onrechtmatige daad) van het vonnis.
Hoewel dit vonnis in het voordeel van de gemeente Tynaarlo is, is het van belang dat dit voor een aanzienlijk deel komt door het niet voldoen aan de stelplicht en bewijslast door de Koper. Gemeenten doen er dan ook goed aan om bij de uitgifte van bouwkavels rekening te houden met de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop en relevante informatie over de Japanse duizendknoop met potentiële kopers te delen.
Robert de Vries |
|
|
|
|
|
|
