| Die „zimmerweise“ Vermietung von Wohnungen |
Pieter Schut
Eigentümer einer Wohnung, die zu Wohnzwecken genutzt werden soll, möchten die Wohnung in vier unabhängige Wohneinheiten aufteilen und diese vermieten. Die Gemeinde hat bereits eine Genehmigung erteilt. Die von diesen Eigentümern beabsichtigte Nutzung würde dem in der Teilungsurkunde verankerten Verbot des „Betriebs der Wohnung als Pension oder Zimmervermietung“ widersprechen.
Das Verbot nach objektiven Maßstäben
Dieses Verbot ist nach objektiven Maßstäben so zu verstehen, dass „Räume der Wohnung nicht an mehrere Personen vermietet werden dürfen, die nicht in einem (familiären) Verhältnis zueinander stehen“. Wenn die Eigentümer beabsichtigen, Mietverträge für getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheiten abzuschließen, bedeutet dies nicht, dass sie sich unter den gegebenen Umständen außerhalb des Geltungsbereichs des genannten Verbots bewegen.
Unabhängige Wohneinheiten oder abhängige Zimmer?
Für die Bewohnung und die Folgen, die dies für die Eigentümergemeinschaft (hier: Vereniging van Eigenaars; kurz: VVE) beziehungsweise ihre Mitglieder hat, macht es keinen Unterschied, ob die Eigentumswohnung über vier verschiedene Verträge für unabhängige Wohneinheiten oder über Verträge für abhängige Einheiten (Zimmer) nebst Nutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen vermietet wird. In beiden Fällen handelt es sich faktisch um „zimmerweise“ Vermietung. Die vier Wohneinheiten können dann separat als „Räume mit eigenem Zugang und unabhängigen Einrichtungen“ betrachtet und als solche betrieben werden. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass es keine gemeinschaftlichen, sondern unabhängige Einrichtungen gibt. In diesem Zusammenhang stellt die VVE zu Recht fest, dass die von den Nutzern (oder Eigentümern) zu erwartenden Belästigungen und Unannehmlichkeiten in der beabsichtigten Situation noch größer sein können als bei einer echten „zimmerweisen“ Vermietung. Schließlich wird es in dem geplanten und genehmigten Plan (mindestens) vier zusätzliche Bewohner in dem Gebäude geben. Jeder von ihnen wird seinen eigenen Haushalt führen, seinen eigenen Lebensrhythmus und seinen eigenen sozialen Kreis haben. Sie haben dann kein gemeinsames Band zueinander.
Ein breiterer Rahmen: Andere Bestimmungen der Teilungsurkunde
Das vorstehende Argument ist im Zusammenhang mit der gesamten Teilungsurkunde allgemeiner zu betrachten. Nach Ansicht des Amtsgerichts geht aus der Teilungsurkunde hinreichend hervor, dass die Absicht besteht, die Wohnungsrechte als eine Einheit zu erhalten. Das Amtsgericht begründete dies: (1) aus dem Teilungsverbot, das auch in der Teilungsurkunde enthalten ist. Die Eigentümer haben keine ausreichenden Argumente vorgebracht, um die Behauptung zu stützen, dass sich die tatsächliche Situation nach der baulichen Aufteilung der Wohnung in mehrere Wohneinheiten von der Situation der Unterteilung unterscheidet. Obwohl es eine (rechtliche) Unterscheidung gibt, laufen diese Situationen faktisch auf das Gleiche hinaus. (2) Die Teilungsurkunde enthält einen einzigen Zweck „Wohnung“ (nicht Wohnungen) und (3) eine Bestimmung, dass ein Eigentümer einer anderen Person (nicht anderen Personen) die Ausübung der mit seinem Wohnungsrecht verbundenen Nutzungsrechte gestatten kann.
Rechtbank Amsterdam 24. November 2021, Nr. 9406022 EA VERZ 21-542 (ECLI:NL:RBAMS:2021:7057).
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