 |
| Nieuwsbrief WSW juli 2023 |
In deze nieuwsbrief: informatie over tienjaars-kasstroomprognose, het belang van realistisch begroten en het maken van scenario-analyses, extra informatieverstrekking aan gemeenten, nieuwe achtervangovereenkomst voorgelegd aan financiers, publicatie van de portefeuillerapportage, bijdrage WSW aan proces evaluatie marktwaarde en beleidswaarde en de digitale vergadering van de deelnemers op 29 juni.
|
|
|
| Wijze van opvragen tienjaars-kasstroomprognose |
Zoals eerder aangekondigd vraagt WSW met ingang van komend jaar tienjaars- kasstroomprognoses op, in aanvulling op dPi. Dit geeft meer inzicht in de ontwikkeling van de kasstromen op langere termijn. De eerste opvraag betreft de prognosejaren 2029-2033.
De opvraag vindt gelijktijdig plaats met de januari-opvraag. WSW heeft hiertoe besloten, omdat op dat moment al een gegevensuitwisseling plaatsvindt tussen deelnemers en WSW.
De opgevraagde gegevens betreffen het enkelvoudige kasstroomoverzicht en de onderliggende parameters, zoals huurstijging, prijsinflatie, looninflatie en de rente op nieuwe leningen. WSW vraagt alleen de prognosejaren zes tot en met tien op, de eerste prognosejaren maken immers al onderdeel uit van dPi.
Indien gebruik wordt gemaakt van WALS (Ortec Finance) of Trace & Treasury (Aareon) kunnen de aanvullende prognosecijfers worden gegeneerd via de software. Ten tijde van de januari-opvraag hoeft dan alleen nog het gegenereerde bestand met WSW te worden gedeeld. Ook kan dit Excelmodel worden ingevuld. Softwareleveranciers kunnen desgewenst meer vertellen over de wijze waarop de tienjaars-prognose via de software wordt gegenereerd.
Lees hier meer.
|
|
|
|
| Belang van realistisch begroten en scenario-analyses |
|
Bij het opstellen van de komende meerjarenbegroting vraagt WSW aandacht voor het belang van realistische kasstromen en het opnemen van scenario-analyses.
WSW vindt het belangrijk dat in de meerjarenbegroting van zijn deelnemers een zo realistisch mogelijke inschatting is opgenomen van investeringskasstromen. WSW benadrukt verder het belang van scenario’s als directe aanvulling op de – bij voorkeur zo actueel mogelijke – gehanteerde uitgangspunten en parameters. Lees hier meer over dit onderwerp.
|
|
|
|
|
| Extra informatieverstrekking aan gemeenten |
Jaarlijks verstuurt WSW informatie over deelnemende corporaties aan de gemeenten die in de achtervang staan van door WSW geborgde leningen. Tot op heden werd deze informatie uiterlijk in maart van ieder jaar gestuurd. Vanaf medio dit jaar verhoogt WSW de frequentie van de informatieverstrekking aan gemeenten.
Aanleiding hiertoe is de verandering in de achtervangsystematiek. Voorheen werden gemeenten geïnformeerd over iedere lening die met achtervang van die gemeente werd afgesloten. Onder de nieuwe systematiek is dat niet mogelijk in verband met de verdeling van de achtervang van leningen over (vaak) meerdere gemeenten. In overleg met VNG is daarom besloten gemeenten gedurende het jaar aanvullend te informeren over de ingenomen achtervangpositie.
Lees hier meer. |
|
|
|
|
| Nieuwe achtervangovereenkomst voorgelegd aan financiers |
In april 2023 ontvingen alle deelnemers van WSW een mededeling over de obligoheffing 2023, in mei gevolgd door de factuur. In 2023 int WSW bij deelnemers een obligoheffing gelijk aan 0,1383% van het geborgd volume, zijnde het schuldrestant per eind 2022. Naar aanleiding van de factuur ontvingen wij van een aantal deelnemers vragen over dat schuldrestant.
WSW hanteerde dit jaar voor het eerst een gewijzigde definitie van schuldrestant. Terwijl in voorgaande jaren variabele hoofdsomleningen (VHL’en) voor 75% meewogen in het schuldrestant en collegiale leningen voor een derde, is met ingang van dit jaar het schuldrestant ongewogen: alle leningen tellen mee voor de volle 100%. Evenals vorig jaar rekent WSW leningen die per eind 2022 waren afgesloten maar nog niet gestort tot de definitie van schuldrestant.
De reden voor deze wijzigingen is dat WSW volledig borg staat voor alle leningen op het moment dat de leningovereenkomst wordt ondertekend, ook voor nog te storten leningen en VHL’en die niet volledig zijn opgenomen. De nieuwe uniforme definitie van schuldrestant zal door WSW breed worden gebruikt ook voor andere doeleinden (zoals de berekening van de borgstellingsvergoeding en de omvang van de obligolening), waardoor de administratieve verwerking bij WSW vereenvoudigd wordt.
Voor de meeste deelnemers zijn de verschillen tussen de oude en de nieuwe definitie van schuldrestant beperkt. Voor 80% van de corporaties bedraagt het verschil tussen de uiteenlopende definities maximaal 2%; voor ruim een derde daarvan is er geen verschil. De nieuwe definitie van schuldrestant maakt onderdeel uit van het gewijzigde Reglement van Deelneming dat per 4 april 2023 van kracht is geworden.
|
|
|
|
| Publicatie portefeuillerapportage per december 2022 |
|
WSW heeft onlangs een recente portefeuillerapportage op de website gepubliceerd. Hierin worden tweemaal per jaar de ontwikkelingen en risico’s in de sector en binnen het borgstelsel beschreven. De portefeuillerapportage per 31 december 2022 is gebaseerd op de prognosecijfers 2023-2027 (dPi2022) en de risicobeoordelingen van 2022. Het volledige rapport is hier te lezen.
In dit rapport speciale aandacht voor ontwikkelingen die de Nationale Prestatieafspraken (NPA) raken, zoals prognose aantal DAEB-woningen, verbetering energielabels EFG, effect afschaffing verhuurderheffing, huurverlaging en hogere rente. Daarnaast bevat de rapportage een analyse van de (Leidraad)parameters die de corporaties voor dPi2022 hebben gebruikt en inzicht in hoeverre prognoses van investeringen worden gerealiseerd.
Bekijk hier de portefeuillerapportage.
|
|
|
| Bijdrage WSW aan proces evaluatie marktwaarde en beleidswaarde |
Op 12 juli j.l. publiceerde het Ministerie van Binnenlandse Zaken de kamerbrief en bijlagen naar aanleiding van het proces rond de evaluatie van de marktwaarde en beleidswaarde. WSW heeft een bijdrage geleverd aan het evaluatieproces. Op een aantal deelonderwerpen zijn vervolgacties belegd bij WSW. De kamerbrief en bijlagen zijn te lezen op de site van het ministerie via de volgende link.
De evaluatie leidt tot het behoud van zowel een beleidswaarde als marktwaarde in verhuurde staat als waardebegrip. De beide begrippen komen wel losser van elkaar te staan doordat de beleidswaarde een contante waarde van toekomstige kasstromen wordt met een eigen disconteringsvoet en niet langer een afgeleide van de marktwaarde zal zijn.
Voor WSW is het behoud van de marktwaarde in verhuurde staat van belang vanwege het gebruik ervan in relatie tot de onderpandspositie en afspraken over het risicokapitaal in relatie tot het obligo. WSW constateert dat het totstandkomingsproces van de marktwaarde in verhuurde staat kan worden verbeterd, met name vanwege de aandachtspunten die gelden bij de duale systematiek met het handboek en full-waarderingen naast elkaar. In de komende periode verkent WSW de mogelijkheden om de marktwaarde in verhuurde staat te bepalen op basis van een nieuwe systematiek die geldt voor alle corporaties en die bruikbaar is in zowel de jaarrekening alsook ten behoeve van de grondslag van de financiële ratio’s (onderpandsratio en dekkingsratio) en het risicokapitaal van WSW. Het streven is dat met ingang van verslagjaar 2025 op basis van een nieuwe waarderingssystematiek kan worden gewerkt met 2024 als implementatiejaar.
Voor de beleidswaarde geldt dat dit reeds vanaf verslagjaar 2024 tot wijziging zal leiden. Omdat het een nieuwe wijze van berekenen is en nog niet duidelijk is hoe zich dit verhoudt tot de huidige, evalueren Aw en WSW nog de normen voor de financiële ratio's.
WSW verwacht in het eerste kwartaal van 2024 zijn deelnemers te kunnen informeren over de impact op de normstelling zodat dit tijdig bekend is voor de later dat jaar op te stellen dPi.
|
|
|
|
|
| Nieuws uit de Deelnemersraad |
|
 |
|
Vergadering van de deelnemers
Op 29 juni vond voor de derde keer de jaarlijkse, besloten digitale vergadering van de deelnemers plaats.
Tijdens deze vergadering legde voorzitter van de Deelnemersraad Esther Borstlap verantwoording af van de activiteiten van de Deelnemersraad in het afgelopen jaar.
Daarna bespraken WSW bestuurders Jo van Kalsbeek en Rob Rötscheid samen met Esther de actualiteit zoals de NPA en de maximale borg. Deelnemers maakten van de gelegenheid gebruik om tijdens de uitzending hun vragen te stellen. |
|
|
|
|
|
|
|
|
| ©2023 Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) | Je ontvangt deze e-mail op c.kraaij@vivare.nl |
|
|
|
